北京买房，首先面临的问题是买新房还是二手房，这是两个完全不同的概念。

　　北京二手房，尤其是靠近核心城区的二手房有“老、破、小”的称谓，居住体验和感官非常差。如此差的居住体验，“老、破、小”仍旧有着巨大的市场，可见“老、破、小”的优势。

　　“老、破、小”的优势正是新房的缺点，距离城区近，或者就在核心城区。三环内数年前就不准兴建新的住宅楼，新房一般情况下坐落在五环外，大致分布于石景山、昌平、通州、顺义、良乡，丰台、朝阳远郊。以丰台亦庄一带新房为例，80—90平方米两室的房子大概价格在450万上下，房型、位置不同会有50万左右的出入。与这个价格的二手房相比，新房居住体验会更好，但是，周边配套会相对差一些，包括幼儿园、小学、医院、公园、商场、超市等。偶尔会有四环内的新房，北三环四环之间也会有新盘，每平米单价大多在十万以上，总价千万以下的房型会比较差，比如全北、西北，甚至是锯齿形的房子。

　　购买新房有一个问题必须注意，新房下房本一般在两年之后，下房本后两年才能满足出售不纳增值税的规定。换句话说，买了新房，大概要等三四年后才能出售。买新房一般都会涉及换房，换房必然涉及资金流，这个时间差必须考虑。

　　一般来说购买五环外新房的都是刚毕业的年轻人、投资客或者二套改善型人群，又以年轻人为主。这个群体有人工作地点在五环外，所以买新房很合适，即使在城区工作，住在石景山或者丰台距离都在10公里以内。年轻人喜欢环境好的新社区，希望提高生活品质，生活有现代气息，愿意承受上下班路程上的时间消耗，宁可牺牲房型、面积也要住在高档小区里。从家庭功能来讲，刚刚组建的家庭人口少，二人世界不需要打扰，确实不需要太大的面积。但是，随着时间推移和家庭成员增加，就必须考虑到房子的实用性和孩子教育问题，尤其是有了学区概念，新房在很大程度上就难以满足了，“老、破、小”的二手房自然有了市场。

　　相对二手房而言，新房的选择空间比较大，除了工作地点与家庭之间的交通情况，不需要考虑太多配套设施问题。

　　在这里，我们主要讨论相对复杂的二手房。

　　关于二手房购买，第一个选择跟中介有关，要到哪里才能找到合适的房源，哪里才能买到合适的房子呢？

　　当然是去中介公司买，就算是熟人之间的交易，依然难以完全信任，毕竟是一个家庭最大的资产。

　　北京市场上中介很多，链家、我爱我家、麦田……其中最大的当属链家，在二手房交易市场中占据半壁江山。但是，链家的中介费很贵，基本不存在议价空间。一分价钱一分货，贵有贵的道理，链家房源多、经纪人成熟、流程相对规范等，对客户保障比较多。

　　具体是否需要选择链家，还是要看个人对购房中风险的判断和承受能力。其他几家较大的房地产中介也各有特色，我爱我家主打租赁市场，麦田则主打高端市场，如此，等等。

　　一个优秀的地产中介经纪人会让你在买房过程中省去很多麻烦，选择经纪人有几个标准：第一，要有忠诚于客户的心态，不是单纯以成交为第一目标；第二，周边房源成竹在胸，小区情况信手拈来，还要与外区同事有良好的人脉（一旦本区找不到合适的房子，可以迅速推荐其他片区）；第三，充沛的沟通能力也是必备条件。

　　经过一段时间接触便可选定经纪人，买房者必须和经纪人深入沟通，所有真实的情况和想法都要合盘告诉经纪人，尤其是房子的心理价位。不然，装大户或者装穷都会让经纪人有误判，使交易最终难以完成。

　　选定经纪人，一般情况下不建议更换，经纪人和客户之间需要双向了解，相处时间较长双方会更加信任。况且，在地产经纪行业里，客户跟一个经纪人看房，半路又去找其他经纪人看房，是比较忌讳的事儿。

　　选择完经纪公司、经纪人，下一步就是看房了。

　　选择2000年以后的次新房，还是选择房龄较老的房子，两者的区别在哪里？

　　即使在最核心的地段都同时存在次新房和旧房，同时看会对两者都有一个直观的感觉，喜欢哪个就奔着哪个看，没必要在看房之初就剔除某类房子。

　　从居住体验来说，2000年后的次新房优点很突出，小区环境好、楼龄新，居住人群素质相对较高。缺点在于价格，次新房的价格较高，同一地点，比2000年前的房子贵20%—50%，需要较强的经济承受能力。还有一个缺点是，次新房房型，可能是为了保证大户型房型合理，也可能是为多出一些房子套数，很多户型不方正，朝向也是千奇百怪。

　　次新房中有一种特殊的户型叫作“开间”，总价相对便宜，但是单价高——任何一个地方都是小户型单价贵、总价低。开间一般在20—30平方米，只有一个屋子和卫生间，厨房是开放式的，有的开间没有燃气，只能用电磁炉。这种房子适合单身、刚结婚的人或者投资，有意向购买开间的朋友可以考虑专门做开间的小区。

　　开间无法承担家庭职能，迟早是要卖掉的。北京次新房中有一批小区主打小户型，小区中大部分房型都是开间，例如石佛营附近的炫特嘉园，主力户型都在50平米以下。这样的小区换手率一般会比较高，将来卖也好卖。

　　房龄老的房子，房型相对合理，公摊面积比较小，价格也比次新房便宜。旧房子的缺点就是旧，所谓“老、破、小”不是白叫的。尤其是核心地段东西城的房子，怎一个“破”字了得。看惯了新房的人，看到东西城的“老、破、小”会惊讶到怀疑人生。

　　但是，老房子买的是位置、学区，不单纯是居住功能。具体判断一个房子的好坏，价格就是一切标准，价格高的房子好，价格低的房子差，“一分钱一分货”的道理在二手房市场再贴切不过。