房屋买卖的最后一个环节是买卖双方谈判，这是一个博弈的过程，综合很多因素，最重要的是市场热度和房型稀缺程度。市场冷清的时候卖方无论如何都不可能把价格拉上去，反之则反是。户型的稀缺性也会对议价空间产生显著影响，一套房子在小区内越稀缺，议价空间就越小，反之则反是。

　　请买方记住，最值得买的是正儿八经的“二手房”，即，从未在二手房市场交易过的房子。这样的房子始终是自住，一定是比较舒服的房子，装修保护也比较好；退而求其次，一直由前后任房主自住，没有出租过的房子也是比较舒服的房子。但是，这种房子在市场上是比较稀缺的，议价空间很小，房主对房子本身有感情因素在其中。

　　谈判过程取决于很多细节，买卖双方性格、买卖双方谁先到、中介沟通效率，同样一套房子两个不同的买家去谈判、不同经纪人铺垫，完全有可能是不同结局。性格爽快的人可能三五分钟就能谈妥价款、期限等主要条款，性格谨慎的人又是首次买房，可能要三五个小时也谈不到点子上。

　　谈判最重要的参考就是同小区的近期历史成交价，出入不会太大，否则买卖双方谁也不会接受。二手房报价不是拍脑袋的事儿，根据历史成交均价、最高价、最低价，同小区每套成交房子与本次谈判的房子比有何异同，这些都需要一条一条分析，然后给出自己报价。正常情况下，多一个窗户（把边的房型有窗户，中间位置则是暗厅）多十万、装修好多十万（装修再好也不可能给出10万以上的报价）、学区未用（根据学区好坏不同）、高楼层与中楼层差十万、多一个鸽子笼少十万（看个人偏好而定，有人根本不接受）等。

　　谈判之前双方一定要各自做好这些功课，想好报价，最重要的是想好报价的充分理由。否则，既是对谈判对手不尊重，也不可能买到合适的房子。

　　买方报价和业主底价之间的沟通主要靠经纪人前期铺垫，最初的报价差距不能让买卖双方去谈，一定尽量缩小双方报价差距，提高交易成功概率。当双方价格差别落在一定范围之内，有经验的经纪人会判断成熟时机，买卖双方约见。

　　买卖双方一旦见面，谈判就需要艺术了，既然买方报价业主能来，距离业主心理价位差距一定不是很大，某个报价差距之下还不走，就证明有交易诚意和成功的可能。

　　谈判中第一次给出的报价最重要，无论哪一方报出太离谱的价格都很难回转。对买方来说，报出的价格太高则可能高于业主底线，报出的价格太低则可能直接导致交易失败。这个时候考验的就是双方的耐性了，谁能坚持自己的价格，交易就会向着有利于坚持方的方向发展。当然，坚持也是有限度的，谁也不能突破对方底线，那是不可能的事情。

　　一般情况下，业主不可能直接报出心里的底价，第一次报价是一定有空间的；也不排除有人一口价的现象，这种情况下反而简单，按任何一方的一口价，成则成，不成则分，不可能有几次报价机会。一般而言，业主第二次报价之后的空间就很小了，基本接近其底线，多则三两万，少则一万。想在第二次报价中砍掉十万量级以上的价格，除非能找到房子的硬伤，而且房主自己对硬伤认可，之前没有提到。

　　令人比较厌恶的是报价为双方接受之后，在签订合同之前，突然对价格改口，卖家加价、买家减价，挑战对方底线。如果出现这种现象，建议放弃本次交易。这样的做事风格是要把事情做绝、占尽便宜，跟这样的人交易后期不一定能顺利。

　　如果买方或者卖方不擅长谈判，那么很简单，可以把最重要的部分让经纪人去铺垫，最后差距很小的时候再由买卖双方亲自谈，这样会事半功倍。

　　有几种情况需要提醒买方注意。

　　有的房子看着很好，报价也比较适中，但一旦约谈业主，业主总是爽约。这种情况下，很有可能是因为业主心态还不太稳定，没有下决心卖房。一套房子住了很多年，对业主来说感情上难以割舍，这是可以理解的。遇到这种情况，尽量不要在某一套房子上纠缠，越纠缠反而越会坚定业主惜售之心，他会觉得自己的房子好，更舍不得卖。业主心理适应需要很长一段时间，不是三两天能转过来的，买房者不可能陪着业主度过适应期。

　　还有一种可能，业主心理优势非常明显，觉得站在强势方，要主导交易一切环节，甚至开出不切实际的谈判条件，App 上挂一年两年的房子好多就是这么形成的。当然，负责任的经纪人会把这种人排除掉，没有人去做冤大头。

　　有的房主会提出一些比较奇怪的要求，比如，指定某家银行贷款，或者称配偶在国外或者外地，以出具授权书的模式交易。事有反常必有其因，但凡遇到提出非正常要求的业主，买家一定要提起注意，无论房子多么合意，无论价格多么低，都要当心其中陷阱。房屋买卖对任何一个家庭来说都是大事，真心的卖方会选择合适的时机出售房屋，毕竟过户、面签需要买卖双方夫妻共同到场，提出这样的要求就意味着后期交易很难顺利完成。买家不必深究卖家提出要求背后的真实意图，买家需要做的是最大限度回避其中风险。

　　有的房主会让代理人到场跟买方谈判，这种情况尤其需要当心。常见的情况是子女替年老父母谈判，谈判结束后由老人签署合同，于情于理都说得过去，况且真正签署合同的时候房主会到场，提醒购房者一定要见到售房者本人及其配偶。

　　经纪公司、经纪人会对此把关，购房者还是要提醒中介。如果是非直系血亲关系替代谈判，这种情况是最需要当心的时候，倒不是担心谈判价格无效，而是要当心亲友甚至租户拿了房主证件资料来行骗。

　　签署合同到支付定金之间会有交易意向金，一般情况下十万块钱，中介公司核房之后支付定金。骗子盯着的就是这十万块钱。这种情况经纪人是要担责任的，所以，经纪人也会特别小心，直至要求买房者终止交易。

　　最后，我们可以跟您说一个最简单的选房方法。因为区域、学区、价格都是之前考虑过的因素，一定在意愿许可范围之内。上述前提下，如果一套房子，您进去第一眼就感觉很心仪，那么，建议您买下来。