19世纪与20世纪之交，古老的中国进入亡国危险与创业机遇并存的时代。而两江交汇、雄踞华中的武汉，与上海滩一样，成为冒险家与投机者的乐园。在风云变幻的时势中，这帮人不仅改变着自己的命运，也改变着周边的世界。汉口的地产大王刘歆生就是他们中的一个。

　　刘歆生家三代赤贫，他能成为一代巨富，源自他不屈从命运的性格。40岁以前，他几乎事事不顺。张之洞主政两湖（湖北和湖南）后，大兴洋务运动，刘氏成为洋行买办，迅速积累了大量资本。不久，趁汉水泛滥，“划船计价”，他迅速而便宜地买下大片湖荒地，并通过高明的“资本运营”，将荒滩变成黄金之地。就这样，昔日的鸭童刘歆生，摇身一变，与上海的哈同、天津的高星桥一起，成为当时中国三位地产大王。

　　图为抗战时期刘歆生避居汉口法租界时与儿孙们的合影。有人认为，这是他生前的最后一张照片，也可能是目前能够找到的唯一照片。

　　楔 子

　　三十而立，四十不惑。这是中国人人生的一般规律，但刘歆生是个例外。

　　1899年夏天，这哥们儿已经四十有二，却一事无成。大热天的，这位湖北汉口的汉子哪里也不去，就在乡下老家附近的柏泉教堂等求职消息呢！

　　如果按照现在的职场规则，35岁就是个大门槛。像刘歆生这样40多了，还去应聘洋行的买办（相当于现在外企的一般经理），除非关系户，否则基本上没戏。

　　幸运的是，刘歆生这次恰恰就是走关系。帮他疏通的是一位法国郎中，名叫金正裔。两人不仅是教友，还是生意伙伴。两人曾经共同投资开煤矿、办铁厂，但几乎没有一桩生意成功过，算起来，也是“难友”。最重要的是，资深天主教徒刘歆生至少会英、法两门外语，这让金郎中向法国立兴洋行的大班推荐时，心中多了几分底气。

　　黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。

　　正当刘歆生在柏泉教堂里百无聊赖地在灯下翻看经文时，金郎中行色匆匆地从汉口赶过来了。一看到金郎中那含蓄的笑容，刘歆生马上明白“有戏”。

　　“刚上班每月纹银10两，半年后看工作业绩再加薪水。你看怎样？”金郎中问道。“没问题，没问题。”刘歆生连声道谢。这是刘歆生第一份正式职业，也是他买办生涯的起点，更是他一生转运的契机。

　　西 瓜

　　汉口西边30多公里处，有一个丘陵地貌的湾子，叫刘家嘴。

　　刘家嘴地处柏泉镇的东边，北靠宋家山，东南面是杜家湖。1857年，刘歆生就出生在这个湾子的一个农民家里。刘家三代赤贫，是地地道道的贫雇农。

　　小时候，跟湾子里其他孩子一样，插秧、放牛、打猪草、放鸭子，几乎样样农活刘歆生都干过。特别是在杜家湖畔放鸭子，那是他的拿手好戏。

　　放鸭子看上去很惬意，湖水**漾，鱼翔浅底，群鸭嬉戏追逐，儿童欢声笑语。蓝天白云的时候，虽然悠闲，但难免单调。如果赶上阴天多雾，鸭子特别容易失散；碰到风大浪急的时候，放鸭子就更是一个苦活。因为这个时候，鸭子特别兴奋，喜欢随波逐流，想将它们聚在一起，非常困难。更不用说长时间待在野外，衣服容易湿透，吃饭也难得及时，鸭童们往往又冷又饿，浑身特别难受。这段当鸭童的经历，让刘歆生有了一个“鸭拐子”的外号。小小年纪就与湖水打交道，对刘歆生来说，也许是命中注定的缘分。放鸭子的少年郎，对湖泊就像对自己的手足一样熟悉，如此深刻的印象，显然对他未来的地产投资影响很大。

　　按理说，家里这样贫困，刘歆生很难读书上学。

　　但因为一个西瓜、一个意大利传教士，刘家与天主教结缘，刘家孩子也因而摆脱和同龄鸭童同样的命运。

　　19世纪50年代的一个夏天，意大利人李文秀从汉口来柏泉东西湖乡下传教时，村民们都不太敢搭理这个蓝眼睛的洋鬼子。李文秀独自走在午后乡间火辣辣的地头，又渴又累。这时，一个青年农民大胆地跟他打了个招呼，并送了个西瓜给他解渴。西瓜吃完，两人也成了朋友。这个青年，就是刘歆生的父亲刘作如。

　　一来二去熟悉后，李主教来到刘家，不久，即将刘家全家老小都发展成为天主教徒。在教堂修起前，刘家就成为李主教在柏泉一带最主要的落脚点。柏泉教堂建起后，李主教也隔三差五到刘家坐坐。

　　因为这层关系，童年的刘歆生，经常跟着主教大人到教堂游玩；大一点后，在农闲时，也常去帮助打杂。看到这孩子聪明活泼，李主教决定让其到修道院免费读书。

　　在修道院读书时，除了学习教会的《圣经》外，刘歆生还学习了不少其他文化知识，包括英文、法文等。因为经常接触外国神父，小刘（刘歆生）学的可不是哑巴外语，而是能听会写，说得很流利。这种人脉与知识的积累，为他日后走入社会，到汉口洋行做事打下了一个好的基础。

　　对于一般人来说，知识改变命运；而对刘家来说，可以说是西瓜改变人生。

　　这样一段西瓜缘分，迄今仍是东湖地区的一个美丽传说。这个传说至少给我们3点启示：首先，一个人，要想出人头地，要有开放的心态；其次，给别人帮助，也是给自己帮助；最后，学好外语，好处多多！

　　寒来暑往，一转眼，刘歆生已经15岁了。汉口教区的天主教主已经换了几任，但刘家却穷困依然。

　　一天，汉口天主教堂新任神父金宝善来到柏泉，发现刘家祖孙三代都是教徒，不由得大为称赞。但到刘家走访时，却发现刘家人虽然热情洋溢，精神饱满，但家中几乎一无所有，贫困到极点。“如此赤诚的上帝信徒，怎能这样生活呢？长此以往，上帝他老人家也不会满意的。”

　　作为一方主教，金神父觉得应该帮助刘家摆脱穷困。于是，他提出借给刘家200串钱，由汉口天主堂提供房屋，开办一个牛奶作坊。对于世代务农没有出路的刘家来说，金神父的帮助，确实是世上最大的福音。

　　刘作如将家中卖鸡蛋积攒起来的钱，与金神父借的200串钱放到一起，作为资本，到汉口办起了牛奶作坊。从此，15岁的刘歆生离开农村，来到汉口，从鸭童转型为牛奶工，为当地的教友们送牛奶。

　　几年后，因牛奶需求量增大，奶牛增多，原天主教堂提供的场地太小，刘家就将牛奶坊搬到汉阳龟山脚下，挂起“刘万顺牛奶坊”的招牌，用户也由教友扩大到一般市民。

　　从鸭童到送奶工，刘歆生的生活圈子也从柏泉乡下扩大到武汉三镇。经过多年的积累，刘家的家底慢慢变厚，刘歆生也认识了更多的朋友，三教九流，无所不有，包括很多外国人，其中一个就是天主教教友——法国郎中金正裔。

　　也许，刘歆生会沿着既定的生活轨道走下去，按部就班地成为一个会讲外语的富家翁。但一个人的到来，改变了这一切，他就是张之洞。1889年，张之洞主政湖广，也将洋务运动顺势带了过来。

　　1890年初春的一天，张大帅来到龟山北麓的汉水边，开始为汉阳铁厂踏勘厂址。那一刻，武汉的历史就进入了洋务时代。这个向来“不事生产、唯贸易是视”的商埠，几乎在一夜之间烟囱林立、机器轰鸣。

　　从此，洋务成为湖广官僚们的时尚，办厂成为武汉三镇最时髦的生财之道。守在龟山脚下的刘歆生，耳闻目睹新式工厂轰轰烈烈地不断开办，他的心不由得也活泛起来。他不甘于为人做嫁衣，想自办实业。

　　1896年，刘歆生和汉口天主堂教友、法国郎中金正裔合资到湖北省阳新县炭山湾开采煤矿，结果亏本两万余元。接着，二人回到汉口试办铁、木工厂，也都没有成功。

　　创业不利，亏损巨大，原本富裕起来的家庭再次陷入困境。无奈之下，刘歆生决定利用外语优势，借教会人脉，从为洋人做买办开始，一切从头来过。

　　芝 麻

　　19世纪末，洋行买办可不简单，那是典型的上流社会成员。

　　鸦片战争后，通商口岸日益增多，洋行也尾随外国军队登陆中国。每打开一个口岸，随之就会扎进一堆洋行。汉口开埠后，因为三江交汇，交通便利，洋商争相拥入。洋商对中国行情不熟，必须雇请能了解他们语言的中国人为其中介，“买办”应运而生。

　　一开始，买办也就是帮洋人办事的下人，在当时有自己生意的人看来其地位是很低下的。但随着洋商势力越来越大，清政府也怕了洋人，买办的地位也水涨船高。刘歆生加入立兴洋行时，买办已经成为一个很让人羡慕的职业。

　　刘歆生之所以能比较顺利地进入立兴洋行，除了金郎中的面子，还因为这是一家刚刚成立的新公司。较之早已来到汉口的英国太古、怡和等老牌洋行，这家法商洋行姗姗来迟，在职员的选择上没有更多奢求。那种留洋归来的青年才俊一时难求，能找到像刘歆生这样有丰富经商经验而又能顺畅与洋人沟通的土鳖买办，也不容易。

　　于是，一家新公司给了一个年龄不小的职场新人一个难得的机会。这个机会对刘歆生来说，真是太重要了。此时的他，经过多年的闯**、打拼，无论是从商的经验、经营的人脉，还是人生的感悟、做事的胆识，都处于最有创造力的时期。只是运气太差，迄今一事无成，因此他亟须一个有实力又信得过他的平台，给他一个大展拳脚的机会，来证实他的能力，展示他的才华。更重要的是，借此创造出与他自身能力魄力相配的财富。

　　“给我一个支点，我会撬动整个地球。”这句话，完全可以用来形容刘歆生当时对新平台的那种渴望。法国立兴洋行，就是在这个关键时刻给刘歆生送来一个恰到好处的平台。

　　具体而言，刘歆生当时主要职责就是担当立兴洋行在湖北省的采购员，负责在湖北各地农村为洋行采购芝麻、茶叶、牛皮、桐油、猪鬃等农产品。

　　由于多年闯**，这些业务对刘歆生来说，不说是小菜一碟，做起来也完全得心应手。更重要的是，大宗采购权在手，不仅给予他结交八方商人的机会，更带来许多内幕消息和业余从事投资并从中腾挪渔利的契机。相对于当时弱小的民族加工业、廉价的农产品，这其中的利润空间真是太大了。“要赚客的钱，脾气就要绵。”老汉口商人中流传着这样的商谚。

　　3年过去了，刘歆生独到的眼光，法商雄厚的资本，加上他手下团队热情细心的服务，让立兴洋行的出口业务风生水起，他个人的投资也是红红火火，丰厚的收入使之完成了最初的资本积累。

　　人一走运，财神不请自到。看到立兴洋行生意红火，刘歆生手头又有一大批优质客户。1902年秋，法国东方汇理银行汉口分行主动找上门来，邀请刘歆生担当该行买办。

　　从此，刘歆生一边在立兴洋行办事，一边在东方汇理银行里兼职。慢慢地，他对银行的收蓄借贷业务熟悉了许多，并学会借钱生钱、杠杆投资等现代金融运作手段。

　　不久，刘歆生认定，以钱赚钱虽然有一定的风险，但是赚钱发财却来得快，这比个人一步一步慢慢滚动积累可是快多了，于是，他产生了自己办钱庄的想法。在积累了相当的资金之后，刘歆生在汉口自办了一家钱庄——阜新钱庄。他利用在法国东方汇理银行兼职的便利，借来低息贷款，再以较高的利率贷给别人。这种借鸡下蛋的办法，让本来就对办实业有很多经验教训的他，拥有更多认准客户、精准放贷的能力和牟利空间。

　　此后，刘歆生借助于钱庄和洋行的融资之便，投资经营了许多工商企业，如刘万顺牛皮行、东方转运公司、机器榨油厂、炭山湾煤矿以及江西铜矿等，皆应市场需求而生，成为其利润之源。

　　但决定刘歆生财富命运的关键一战，是一笔芝麻生意。因此，不少人都说，刘真正掘得的第一桶金带着白芝麻的香味。

　　当年，刘歆生的父亲刘作如在汉口谋生时，曾收留一位名叫刘长陆的河南籍落魄青年为养子。后来，刘长陆经人介绍到轮船上打杂，久经辗转竟然当上了上海立兴洋行的买办。这位义兄，不仅是刘歆生买办生涯的引路人，更是他后来跃居华中首富最重要的贵人之一。

　　当时欧洲人很喜欢吃中国的芝麻油，当得知上海各大洋行准备大量收购白芝麻时，刘长陆便将此消息及时告知刘歆生，以期大赚一笔。小刘觉得里面大有可为，当即利用所有渠道，调动一切可以调动的资金，在襄樊等白芝麻产区设立专门的门店，大量收购白芝麻。别人还没有搞清行情，他的收购任务就已基本完成，然后用小船运到汉口，再转大船运往上海。这一转两转之间，不到一年他就赚到了50万两银子。难怪事后有人说，刘歆生运到上海的是满船芝麻，运回汉口的是半船白银元。从此，小刘的资本便日益雄厚起来。

　　对比日后资本运作的各种大手笔，芝麻收购战对刘歆生还不过是牛刀小试。但仅此一役，他的经营手法已经十分明显：一是视野开阔，消息灵通；二是善抓良机，敢于冒险。

　　划 船

　　芝麻收购一战成名后，刘歆生跻身武汉三镇富人阶层。但如果论绝对的资本实力，此时的他应该是大款群中的小老弟，还排不上号。

　　腰包逐渐鼓起来之后，刘歆生并没有小富即安，而是像猎犬一样，时刻捕捉着新的更大的商机。在当时很封闭的中国内地，洋行买办最大的优势就是：有多少金钱都换不到的信息。

　　一次，刘歆生参加各家洋行高管的聚会。席间，有洋人在谈话中随意提到，汉口今后将往租界东北方向发展。刘歆生留了个心眼，记住了这句话。

　　20世纪初，汉口市区仅限于今天中山大道的硚口至一元路与长江、汉水之间的狭长地带。当时张公堤未修，汉口堡未拆，城墙外为护城河，护城河外为一片湖地，名曰淡湖。城墙内是坑洼不平的土凼，市区之外更是些低洼之地，一到夏天涨水便成泽国。这些不毛之地很少有人去注意，非常荒凉，人称“六渡桥是陷人坑，水塔外叫鬼摸头”。

　　一天午后，刘歆生专门到上述地方转了一圈。一路上，除了不毛之地，就是逃荒的乱民，很多都是当地人。这一年江水又泛滥，造成庄稼颗粒不收。刘歆生穿着整齐，像个有钱人，不时有人过来询问他要不要在这里买地。这块破地方真的有价值吗？一边转悠，刘歆生心中一边反复盘算。

　　汉口这个地方，当时的市区非常狭促。自张之洞督鄂始，随着大批现代工厂拔地而起，进出口贸易日渐红火，市区不断扩大是一个必然趋势。作为洋务运动的主帅之一，相信只要张在，这种势头就会不断得到强化。

　　工商业要发展，地皮必定要增值，拥有地皮，必有厚利可图。但是，未来最值钱的地皮在哪里呢？按那些洋人的说法，汉口如果向租界东北发展的话，眼前这块水洼地就是未来必经之地。

　　但这块地要想成为市区，必须满足一个前提：要沿江修一道大堤，将水挡在堤外，否则，一切都将无从谈起。这个梦想，事实上已经存在汉口几代民众心中。这样巨大的工程，当然只有政府出头才能完成，但政府会出头吗？

　　多年来，也有几任鄂督有过这个想法，但都由于种种原因，变成纸上谈兵，不了了之。老百姓也是空欢喜了一回又一回，最后甚至不再抱希望，这才有大批当地百姓宁愿土地撂荒，也不愿在此安居的原因。

　　那么，张之洞能改变这种状况吗？久历商场，整日周旋于中外富商及权贵间的刘歆生，对张大帅信心满满。他认定，这个人虽然有些傲气，但本质上还是一个敢做大事也能做成大事的清官，以往的官声与政绩，足以作为明证。

　　1861年汉口开埠，但从汉口开埠直至张之洞督鄂前夕，武汉竟然未创办过一家官办企业，也未兴办过一所近代学堂。而正是张之洞的到来，才让一切发生历史性的大变革。作为本地人，刘歆生认为，这一切并非历史厚此薄彼，而是主政者使然。假如没有张之洞多年的努力，武汉的崛起可能至少推迟十几年，更可能失去成为“东方芝加哥”的历史性机遇。

　　既然认定张大帅是个有大局观又能做大事的人，那么，随着经济的繁荣，汉口市区的拓展势在必行。而如果发展方向如洋人们所言的话，传说中的张公修堤计划，完全可能是真的。那么，提前一步下手，将脚下这块不毛之地买下来，就意味着掌控了未来汉口发展最主要的土地储备，这是一个想起来就让人情不自禁要发狂的超级大投资，也是一个空前巨大的政经大赌博。

　　为了保险，刘歆生忐忑不安地将这个想法告诉了义兄刘长陆，很快就得到了义兄的热情支持和怂恿。恰在此时，张之洞想到了变卖汉口市区外的土地，一是使这片多灾之地有人管理，二是可得到一大笔钱以解他实业建造之急。

　　商机就此来临。在很多人都懵然无知时，刘歆生下定决心，把经营钱庄和运销白芝麻获得的大量钱财转向投资地皮，开始了自己一生最巨大的一笔押宝似的投资。那一年，夏天雨水特别多，护城河外是一片汪洋。为了便于给土地估价，刘歆生决定以划桨来丈量土地。

　　从丹水池起，刘歆生在所购土地的四角立上旗杆，在旗杆之间划船，每划一桨插根竹竿，一直到舵落口，回头数竹竿数量来计算地价，每桨仅300铜钱。这就是人们传诵的刘歆生用桨量地“划船计价”的故事。

　　几年之内，他收购了上自舵落口，下至丹水池，西至江岸，南至租界，方圆60平方公里之内的湖**地，几乎是汉口市区当时可能发展的全部土地的四分之一。

　　1904年8月，为防后湖水患，张之洞真的决定修建防洪大堤坝。这一工程浩大，需要筹集80多万两银子。官府只能拨银30万两银子，余款需向社会募捐，汉口巨商富贾虽多，集资却不到位。刘歆生知道后，一个人就出了50万两银子，也就是说，修筑这条全长34里的后湖官堤——张公堤，刘歆生的捐款居然占了一大半。

　　1905年，张公堤筑成后，堤内的湖地不再受水害而成了良田，此时很多人才明白过来，刘歆生当年为何可劲往水里扔钱。

　　这时，汉口地方当局将堤内土地划分为礼、乐、射、御、书、数六大地段，并分段清查登记，编制成鱼鳞图册，按册印发“板契”营业，废除原有的红面老契。因为捐款在先，虽然这片土地大幅升值，但刘歆生还是很顺利地拿到地契，产权也有了保障。

　　从此，刘歆生成为全武汉最大的地主，而张公堤的建成则打开了他黄土变金的阀门。

　　修 路

　　土地到手，谋划升值成为刘歆生的头等大事。

　　土地到手不久，刘歆生便开始了在自家地头的建设。首先，他开办了一家填土公司，专门开发他所购进的大量土地，同时也兼带着承接附近租界内的填土工程。他又成立了制造填土工具的“歆记铁工厂”，专门安装修配自用的轻便铁轨和运土机车，有计划地运土填基，经年累月平整土地。这项工程类似于现在的三通一平，也就是所谓的一级开发。

　　家有梧桐树，不愁凤不来。让刘歆生略感意外的是，第一个飞来的不是家雀，而是一只洋鸟。

　　1907年，汉口城墙拆除，当局着手修建后城马路，汉口向外发展的趋势愈加明显。

　　当时的英租界当局为了便利交通，繁荣市场，扩充面积，提出在刘氏所拥有的土地上筑一条新马路。但英国佬又不怎么愿意花钱，这给刘歆生带来一个很大的难题。当时的洋人，在中国土地上，那可是横着走路的。官府早已经沦为外国列强的走狗，在英国这个老牌侵华分子面前，即使像张之洞这样的封疆大吏，也是要倍加小心的。

　　好在刘歆生早有防备，在圈地之初，就利用外国朋友多的优势，让自己名下的地块全部都挂有法国保护旗——法商立兴洋行行旗。这样一来，英国佬也就不好强行占有，只好上门好言相商。

　　事实上，英租界是外国人在汉口最早强占的领地。

　　1861年3月20日，一个叫巴夏礼的英国人，会同汉阳府知府刘启衔、汉阳知县黎钧，在汉口划定租界界址：从花楼巷江边往东8丈起，至甘露寺江边卡角东止，长250丈、深110丈，合458.28亩地。当时约定，每年缴地丁银92两6钱7分2厘1毫。算下来，一亩地的年租金也就是2钱零2毫的样子，比如今的大白菜还便宜。

　　随着汉口的日渐繁荣，市区不断扩大，英国人决定扩大租界面积。而新租界的外缘就是刘歆生已经买下的大片湖荒地。这片地段与租界犬牙交错，治安、管理、交通、税收都很成问题。英租界工部局当时的主管米勒（Miller）急欲把租界旁边刘歆生的一块土地纳入英租界的范围，以作为租界的屏障。

　　英方为此先后向刘歆生提出了买、租或借这块地皮的要求，起初刘是坚决拒绝的。后来经过法英租界当局协商，刘才同意了。刘歆生经反复考虑认为，路修好了，大环境好了，连带着周围的地产都会升值。“吃亏一点，赢在一堆”，最终，赢家还是他刘歆生。但他同时提出两个条件：第一，今后英租界的土木建筑工程必须承包给刘歆生；第二，这条路建成后，所有权属于中国，而且必须以刘歆生的名字做路名。

　　不久，米勒和刘歆生秘密达成协议：工部局无偿将租界内的垃圾、煤渣运送到江汉路、扬子街一带，将刘歆生的这片荒地地基填高。刘歆生则将所填高土地的一部分（包括后花楼南口至中山大道和整个扬子江地段）纳入租界范围，由工部局在此修建马路，筑路剩余土地的产权仍归刘歆生所有。

　　之后，工部局即在此段土地上筑成两条马路，即扬子街和歆生路（道路修成后，租界当局特呈准英国维多利亚女王，将此路命名为歆生路，即今江汉路后花楼口至中山大道部分）。

　　这条路一修成，刘歆生紧接着就将该路越过后城马路(今中山大道)向西延伸至铁路边，统称“歆生路”，同时并与这条路垂直向南开辟了歆生一路、歆生二路及歆生三路(今江汉一、二、三路)，这样就把这块地区的繁华街市连接成片。与此同时，他又让出一段地皮，向南京路方面修了一条马路，以其长子之名命名为“雄伟路”。

　　用这种让地修路的办法，刘歆生让自己手中的地皮都临着街道，既繁华了市场，又提高了地价，真是一举两得。之后，刘歆生联络中外富商，在这一带大兴土木，借以抬高地价。有数据显示，歆生路（今江汉路）两边的土地，填土时每方丈50两银子，填土后的1912年值100两银子， 1915年涨到200两银子，1917年涨到1 000两银子。

　　想致富，先修路。这个发财门路，看来是古今皆通、屡试不爽呀！

　　跑 马

　　富而求贵，尊而求荣。这是中国一般人的普遍心理，刘歆生也没有免俗。

　　生当帝制的时代，做商人的没人不知道巴结权贵的好处。但一般老板就只知道巴结，刘歆生却干脆“跻身”。反正清政府到后来国卖了，地割了，卖无可卖，只有拿几顶官帽出售。当时，卖官已是明码实价，什么级别多少钱，什么功名什么价，一言堂，不打折。刘歆生知道这对他是机会，便买了个不大不小的候补道台。别看他买的道台只是候补的，这和武昌候补街等“缺”等得精穷的官员是完全不一样的，不同的是：那些通过功名得中放来等位置的官员，多是穷汉出身，等“缺”就是等搂钱的机会。“三年清知府，十万雪花银”，当一任道台可以捞多少？

　　可刘歆生不在乎这些，他有的是钱，买个道台，只为在“制抚臬藩道”的序列里有一号，上得了台面。有了这身份，赚钱就少许多麻烦，交游面也更宽了。

　　1905年仲春的一天，刘歆生与一帮新朋旧友，一起去武昌黄鹤楼旧址游春怀旧，中间有不少新结识的文人与官僚。

　　原本富丽堂皇、飞檐金瓦的黄鹤楼，1884年被一场大火化为灰烬。大火过后，“三楚一楼”只留下一只三级连接的古铜顶，铜顶上端为宝顶攒尖顶，中部显球形，下部为莲花宝座。失去居高临下的古楼，“楚天极目”、“气吞云梦”的观感**然无存，只剩下游客们个人想象中的“江山入画”的美景。

　　刘歆生自小就在龟山脚下做生意，武汉三镇常来常往，对黄鹤楼自然熟悉。虽然不是时常登临，但楼中楹联字画还是记得不少。

　　这一次，春日融融，登高远眺，在这名楼旧址上，联想到有生以来的种种遭际，他格外有一种物是人非的感觉。同来的游客中，文人墨客们想到的诗句，多是感悟人生的清人旧联：爽气西来，云雾扫开天地撼；大江东去，波涛洗尽古今愁。

　　官僚们酬和的多是感慨官场沉浮的对句：龟伏蛇盘，对唱大江东去也；天高地阔，且看黄鹤再飞来。而刘歆生感兴趣的却是吕洞宾之旧题：由是路，入是门，奇树穿云，诗外蓬瀛来眼底；登斯楼，览斯景，怒江劈峡，画中天地壮人间。

　　人到中年，财运兴旺的刘老板此时正踌躇满志，此联确实反映了他当时志得意满的心情。何况，当天游玩也正是他做东，心情格外不同。

　　下午，客人们三三两两散去，游兴未尽的刘歆生听说西商跑马场有场非同寻常的赛事，便令仆役驾起弹簧皮轮马车载他去消停消停，希望乘兴玩一把。

　　这家跑马场是英国人1902年建的，其中大片地皮就收购自刘歆生手中。马场主持单位西商赛马体育会（通称西商跑马场），吸收在武汉居住的高级外侨为会员，成为一个高档次的社交场所。但这里歧视中国人，平时到处都有“禁止华人入内”的牌示。中国人作为客人被邀请的，仅有蒋介石、宋子文与张学良等五六人，而且中国人不准从正门进去，只能走侧门。

　　刘歆生平时忙于商务，还从未来过这里，不知道这里的规矩，只是想当然地以为只要有钱就能进。

　　不料，车到跑马场门口，被印度红头洋人阻拦。

　　车夫告诉红头洋人：“车里坐的是刘歆生先生。”

　　对方一笑，耸耸肩，回答：“刘歆生，我知道，同我一样，给洋人打工……”

　　坐在驾座旁的管事听他出言不逊，十分愠恼。当时，印度尚未独立，印度人受英国人雇佣，在租界当巡捕、当门卫，头缠红包布、手执警棍。这帮人不过是亡国奴，却仗势欺人，常常侮谩中国百姓。

　　想不到今天这红头阿三居然嘲笑到自己老板头上，管事本要呵斥他一顿，顾虑牵扯到英国人，于是，他压住火说：“这个跑马场还是刘老板出让的地皮呢！”

　　印度人见管事穿戴阔绰，稍微客气点说：“先生，这事我也听说过，但是，跑马场有规定，我也没办法。”

　　一边说，这家伙一边用警棍指指门口一块牌子：“‘本跑马场只吸收高级外侨为会员’，这就是说，一般外侨都不能进，何况你们中国人！中国人要进也只能从侧门进。”

　　管事先生终于忍不住说：“中国人怎么啦，比你们印度强……”这时，车内刘歆生撩开帘子制止道：“同他争有什么用？回去吧！”

　　回家路上，管事先生为东家受辱而愤愤不平：“真他妈欺负人，这是在中国土地上呢！”

　　刘歆生微微一笑，“走着瞧吧，我们中国人就不会自己修个跑马场？”以他的财力，尤其拥有的地皮，修个跑马场岂非轻而易举的事情？不久，刘歆生故意将自己受气的经过通过报纸透露出去。

　　三楚大地，由于独特人文传统和地域环境，居民既有南方人的慧黠，又有北方人的剽悍，坚忍不拔而敢于抗争。自屈原以来，人们崇尚气节，刘歆生受辱激起公愤。听说要修华商跑马场与洋人较劲，汉正街、六度桥、歆生路的商人纷纷解囊集资。

　　1908年，由刘歆生等36人发起的华商体育运动会正式成立，并集资购买由义门铁路外地皮33 000多平方米（今航空路同济医科大学一带），修建华商跑马场。

　　开业那天，汉口如同欢度盛大节日，凡是华人都可以随意出进，十分红火，人气旺盛。唯独对洋人有诸多规定，要进只能从侧门进，很让汉口人扬眉吐气。当时有《竹枝词》云：“络绎香车去马场，春秋两赛竞华商。先鞭一呼齐呼彩，赢得佳人为捧觞。”而武汉的外国跑马场从此生意锐减。

　　其实，刘歆生决定修建跑马场也不是赌一时之气。跑马场建成后人气很旺，形成一个新的商圈。此时，老刘便开始出手经营跑马场周围属于他的土地，收益倍增。类似的策划还有很多，对此，刘氏可谓轻车熟路，游刃有余。

　　危 机

　　汉口后湖荒地的开发，给刘歆生带来滚滚财富，让他成为武汉地王。

　　然而，尝到甜头的他，对地产投资开始上瘾，投资热情近乎狂热；胃口开始变大，大得似乎没有止境。投资其他企业所得的利润，不足以挹注其地产投资之所需，他就以信用向银行或钱庄借款支应。于是，在1906年卢(沟桥)汉(口)铁路开通、陇海铁路在建之时，刘歆生制订了一个更为庞大的投资计划，在两路沿线购置了大量土地。铁路修到哪里，他的地皮就买到哪里。贷入的大笔活动资金，又都转变为成片的不动产。这样的思路在当年真是太超前了。

　　表面上看，这样做似乎挑不出什么毛病。火车叫，人喧闹，这些地皮的升值前景是完全可以预期的。但这样规划，仅仅顾及了购置能力的衡量，并没想过这一份产业得花多少力量去守，守到它们能变成钱需要多长时间。

　　另外，刘家虽然已经很富有，但光凭他刘歆生一人一家之力，不要说后续开发，仅仅是买回那些土地也要大肆举债才行。弄钱的本事刘歆生有，经过后湖购地的锻炼，有着洋行当买办的经验，他早已成为向社会调集资金的一等高手。以他已经取得的成就，以他重平实少奢华的生活作风，以他实力所铸就的口碑，向中外银行、大清朝官方开口告借，几乎没有人拒绝。

　　这就是个人品牌的力量，真是人的名儿、树的影儿。就这样，刘歆生前无古人的构想，与官钱局、银行胆大无比的放款，**“碰撞”，迸出了绚丽无比的地产投资火花，但也带来很大的隐患。

　　对于成功的棋手，人们很容易忽略他们争取胜利道路上的风险；对于成功的商人，人们甚至忘记他们曾有的“赌一把”的冒险。有刘歆生后湖购地的成功范例，那些借钱给他的人可能只会盘算放款利率折实出来的金额，而没考虑如果刘老板失手了，风险由谁承担。刘歆生的宏大计划很顺利地推进着，巨大的风险也在一步步逼近。

　　像许多成功人士一样，刘歆生也犯了经验主义的错误。他只想到后湖开发的成功，却没有想到全国铺网的计划与后湖开发有着很大的不同。后湖开发依托的是日益繁华的汉口市廛——汉口开埠三年后建起的城堡，面对越来越繁荣的汉口商业，很快成为盛不下江河湖汊的小桶，他的后湖开发便是“水到渠成”的结果。而京汉、陇海两铁路沿线的地方多是远离城市的荒原，离成熟的市场环境差得实在是太远太远了。

　　很快，地皮大王刘歆生就变成了负债大王，资金链也越绷越紧。他的处境与今天很多地方“晒地”的情景相仿。本来长袖善舞、游刃有余的他，这一大胆就背上了500万元的贷款。500万元，在当年意味着什么？意味着足以使整个大汉口经济瘫痪。如果久拖不决，汉口的市面就会被拖死。人们这时候才着急了，一哄而起，群起逼债。在追着屁股的债主面前，刘歆生怎样了结这笔债呢？

　　眼看市场群情汹汹，当时的湖广总督奏准：由湖北官商名义合借洋例银500万两，订立合同分20年筹还，所有刘人祥（刘歆生，字人祥）地皮及建筑物，作为全省公产陆续变还欠款。

　　于是，刘歆生坐落在歆生路南边的接连几幢铺屋及生成里全部房屋的产权，都归了湖北官钱局。坐落在歆生路北边的一连6幢铺面，由中南银行为首，组织丁卯刘票债权团，先集资20多万两白银，清还第一债权人北京天主教堂的债务后，由该债权团的各债权人自由组成合利联营公司承接这一份产业，来偿还全团债款。欠东通银行的120万两白银，则以现在解放大道东起武汉电池厂，西到协和医院两旁的一片地皮作价清偿。欠东方汇理银行的270万两白银，则以燕马湖一段40平方公里地皮作价200万两白银，其坐落在跑马场附近的一块地皮作价70万两白银，划归东方汇理银行以偿清债款。

　　成也地皮，败也地皮。虽然如此，但直到刘歆生去世，他占有的地皮仍在汉口各业主之上，依然是一个名副其实的汉口地皮大王。

　　模 范

　　走出债务危机后，刘歆生开始由圈地走向开发。事实证明，刘歆生不仅能将黄土变成金，还善于按料加工，打造成价值连城的抢手货。

　　在开发过程中，刘歆生显示出一个一流开发商的高明与精明。在繁华和接近繁华的地段，刘歆生投资从宽，租赁从严。在尚待开发地面，刘歆生以较少资金建简易板皮房，或出租地皮，由租赁人自搭临时房屋。在靠租界的地区，他先把高楼大厦毛坯树起，一次收取两年租金，装修工程由租户自己负责，并约定几年后将房屋收回；如要继续租用，另行签约。就这样，靠近租界的歆生路，带活刘氏大片商宅区，勾出迄今为止仍算大汉口闹市的轮廓。

　　正当刘歆生尽情挥洒他的商业才情时，武昌起义爆发，刘歆生的地产生意被迫中断。

　　自1911年10月10日起，武汉三镇就成为起义军与清军反复争夺的焦点，双方展开了长达数月的拉锯战。武汉三镇战火纷飞，许多建筑物和公用设施被摧毁，工厂学校也遭到炮火袭击。为了减少官兵伤亡，扫除进攻的障碍，清军决定火烧汉口。

　　1911年10月30日，清军第一军指挥官冯国璋下令在汉口租界外市区纵火，以火攻摧毁民军的抵抗。大火从10月30日起，持续到11月4日，前后达5天之久。汉口市区烈焰冲天，街市约五分之一以上被焚毁，“遂使锦绣之场，一旦化为灰烬”。

　　刘歆生的商业地产主要分布在汉口，这场战火给他带来的损失可谓惨重，但剩余的部分仍大得惊人，这引起了“首义新贵”——将军团的垂涎。1914年湖北当局成立了由义威将军——“首义三武”之一的孙武为督办的后湖清丈局，把打击矛头直指刘歆生。

　　后湖是刘歆生最主要的地皮所在地，之前早已获得清廷颁发的地契，但改朝换代了，新贵们不认账。为了保住地产，刘歆生一方面邀请汉口总商会会长吕伯超从中周旋，除纳税外，还乐捐50万元给当局；另一方面，抓紧对新贵们展开公关。他在汉口循礼门建有一座幽雅豪华的大花园，那里盘樽整洁，座位雅致，主要用来交际，宴集宾客。

　　对将军团中的核心人物，刘歆生出手大方，毫不吝惜，他不仅将大块地皮半卖半送给孙武建楼外楼饭店，还将西园（中山公园前身）送给财政厅长——将军团中要人李华堂。为了拉拢更多人，刘还以济生一路至五路（今前进一路至五路）这一地带之四万余亩地皮作价入股，组成济生公司，请将军团的李春萱、李华堂等任董事、监事，将军团中的其他成员和地方显要均纷纷认股。这样，后湖清丈风波才算不了了之。

　　刘歆生手腕灵活，善于盱衡时势，看人定调，择其所需。坐落在歆生路的义顺成洋货店、怡和布店等店面因火灾烧毁，店主们纷纷要求他从速重新修建，以便续租复业。这时，歆生路的生意红火，他利用店主们急于复业的迫切心情，托故迟迟不予动工，店面各租户只好自行营建开业，他就这样无形中转嫁了火灾的不少损失。

　　摆脱产权危机后，刘歆生开始再次在地产开发中大展拳脚。而此时，正赶上武汉战后重建热潮。

　　南北议和后，1912年1月25日，汉口总商会召开会议，与会人士呼吁当局重建汉口。2月，临时大总统孙中山饬令实业部通告汉口商民重建市区，并责成内务部筹划修复汉口事宜，使“首义之区，变成模范之市”，但无论是南京政府还是湖北军政府，均财政支绌。南北议和后的北京政府也只拨40万两银子作为灾后赈济。武汉地方以款少无济民困，将此款移作平民工厂基金，无从谈复建汉口。到1915年，武汉仅建了几条马路，其他如电车敷设等均未实现。

　　从这时起，汉口重建的主导力量开始落到民营资本身上。以刘歆生为代表的民间资本，竞相动工，在短短几年间，形成了从六渡桥到江汉路、南京路、大智路、车站路的今中山大道两侧的闹市区和街后腹区的大片横街、里弄。

　　这场轰轰烈烈的重建运动，一直持续近10年才算告一段落。此间，恰好爆发了第一次世界大战，欧洲列强无暇东顾，中国民族工商业得以发展，汉口也再次繁华起来，房屋需求大增。这给刘歆生这样的地产大亨们带来事业上的又一个春天。

　　作为汉口重建的领军人物，刘歆生发起建立“模范区”，建成了2 000多栋房屋。模范区的房屋有一定的标准，茅屋、板房一律不得修建，均须建成甲级砖木结构或质量较好的房子。区内房屋比较整齐，里弄住宅成排兴建，入门设有小庭院，内有堂房和居室，窗户较大，楼上有平台、阳台。临街铺面开阔，为大铺面，开放型。同时，除成排的里弄外，还有一些大楼和别墅。在当时，这些的确是比较新式的建筑。房屋建成后，一律报当局备案。区内设有警察局，专司治安。这较之汉口传统的汉正街老区和棚户区，确实有一番新的面貌。

　　当然，在模范区大兴土木修建的2 000多栋房屋中，除刘歆生外，还有安利英洋行买办蒋沛霖修建了德润里，猪鬃买办周德安修建丰寿里，桐油商周绣山修建云绣里，阜昌洋行买办刘子敬修建辅义里。

　　到1920年，在刘歆生提供的土地上，修建了丹凤街、华商街、铭新街、吉庆街、泰宁街、保成路、汇通路、雄伟路(南京路)、云樵路(黄石路)、瑞祥路、交易街。这些街道一般为10米～22米宽，铺以碎石。街两旁，高楼铺面鳞次栉比，如江汉路的中国银行、上海商业银行、亨达利钟表店、中美药房、中英药房等。

　　除了自己建房,刘歆生还通过与合作协议出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限后归刘所有。如江汉路扬子袜厂这块地，一个叫陈经余的商人耗用数万两白银修筑楼房，开办“义顺成百货店”，约定30年期满后归刘所有。这一点，与上海滩的地产大亨哈同的做法如出一辙。

　　在民国初填土建房热之前，江汉路、六渡桥、大智路一带还有大片是荒湖水塘，地面高低不平，但仅仅10年左右，这儿就取代了昔日的汉正街、黄陂街变成了汉口闹市中心。

　　在这里，刘歆生拥有的房屋总数，有江汉路街面楼房5栋,交通路毗邻的生成里160栋,伟英里50栋。一些地方，他以儿子的名字来命名,例如伟英里,就是从其长子刘伟雄和次子刘国英名字中各取一字而来；今解放大道前一地段名叫西满路,也是以其子刘西满的名字命名的,他还在那里开办了西满小学。刘在歆生二路(今江汉二路)对面向东处,于英租街附近修筑了一条街道,名为华商街。

　　一个开发商影响了一个城市的面貌，这在中国现代城市发展史中也不多见，但刘歆生确实成功地做到了这一点。

　　担任民国第二任大总统的黎元洪曾回武汉与当地名流叙旧。据说，杯酒言欢之间，刘歆生曾经半开玩笑半认真地对黎说：“都督创建了民国，我则创建了汉口。”

　　“烈”士

　　南京国民政府成立后，1927年，中国政府收回在汉口盘踞66年的英租界，太平街和歆生路合为一路，改名为“江汉路”。此时，刘歆生年事已高，加之撒网式地皮投机失败，他逐渐退出日常经营，将家业交给儿子们打理，自己则多半时间待在私家园林里享受天伦之乐。

　　刘歆生信奉天主教，与洋人关系密切，西方经济观念对他影响很大。由于出身贫寒，即使发迹了，他也不思挥霍，穿着朴素，连出门也很少坐车。

　　作为商人，刘歆生一生注重交际，经常周旋于洋行与权贵之间。追求高额利润是商人本能，刘歆生也不例外，但他讲求诚信，乐善好施。在辛亥革命以前，他任东方汇理银行买办时，代各钱庄放了不少贷款，遇到兵荒马乱，有人无力偿还，他一律负责垫款还贷，蒙受了不少的损失。不过，他却因此赢得了良好的口碑。

　　1938年，日寇攻进了武汉，伪军强占了刘歆生位于汉口循礼门的刘家花园做司令部。日本人想要刘歆生出面当维持会长，为侵略者效力，可是他们始终找不到刘歆生本人。原来，早在日军逼近汉口时，刘歆生就警告其家人，不准和日本人做生意，要相信中国人的血性和耐力，打败日本只是时间问题。日军侵入汉口前，他住进了法国租界一直没有露面，直到病重去世。

　　日军长期找不到刘歆生，恼羞成怒，派兵守住刘家的大门，意图将老刘软禁在家里。

　　1941年，71岁的刘歆生在车站路伟英里两层楼的商务房里去世。

　　刘歆生去世后第3天，家中为其出殡发丧，但日军依然堵住大门不让出。无可奈何的刘家人只得清晨从后门将灵柩抬出。灵柩经过唐家墩、姑嫂树，后又用船运到柏泉刘家嘴西边的山坡下葬，沿途有许多老百姓在路边跪送刘歆生的灵柩。

　　曾经名动江湖的地产大王，最终又回到了儿时放鸭子的地方。

　　从15岁离家经商，弹指间，60年光阴过去。从小鸭童到大商人，从创业屡战屡败，到求职小心谨慎，再到地产开发的大起大落，刘歆生总是显得从容不迫，处变不惊。

　　这里有东方农民天生的坚韧，也有西方圣经倡导的宽容，更有楚风汉雨的深厚底蕴。他似乎天生就是属于那个危机与契机并存的时代。只要有一丝机遇，他就会毫不犹豫地抓住，正应了他那伟大老乡的著名诗句：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。